В 2025 году вступили в силу важные изменения в законодательстве, касающиеся признания жилых помещений аварийными и регулирования отношений по договорам найма. Эти нововведения затрагивают интересы широкого круга граждан — от собственников недвижимости до лиц, проживающих в муниципальном жилье. Представляем развернутый юридический анализ двух ключевых нормативных изменений.
1. Новые правила признания жилья аварийным
Что изменилось?
С марта 2025 года введены обновленные правила признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов — аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Изменения закреплены приказом МЧС России от 21 марта 2025 года № 226, зарегистрированным Минюстом 25 апреля 2025 года под № 81976.
Эти правила устанавливают четкий порядок действий для органов исполнительной власти при решении вопросов о признании дома аварийным, а также определяют основания и процедуру принятия такого решения.
Основания для признания помещения или дома аварийным
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, если:
- Имеются неисправности конструктивных элементов здания (фундамент, стены, перекрытия), угрожающие жизни и здоровью.
- Уровень шума, вибрации, электромагнитного излучения или других факторов превышает допустимые нормы.
- Имеются неустранимые нарушения условий инсоляции, естественного освещения, вентиляции.
- Помещение расположено в зоне повышенного риска чрезвычайных ситуаций.
Многоквартирный дом признается аварийным, если большинство его квартир не соответствуют требованиям безопасности и пригодности для проживания.
Процедура признания дома аварийным
- Инициация – решение может быть инициировано как по обращению граждан, так и по инициативе органов власти.
- Обследование – проводится техническая экспертиза состояния дома комиссией специалистов.
- Заключение межведомственной комиссии – именно на основании этого документа принимается окончательное решение о признании дома аварийным.
- Принятие решения – оформляется распоряжение регионального или муниципального органа власти.
- Расселение – граждане обеспечиваются равноценным жильем или денежной компенсацией.
Практическое значение нововведений
Эти изменения направлены на:
- Устранение произвола при признании жилья аварийным;
- Стандартизацию процедур, что снижает риск коррупционных схем;
- Защиту прав граждан, обеспечивая их своевременным расселением из опасных домов;
- Упрощение доступа к программам переселения, особенно в регионах с высокой степенью износа жилищного фонда.
2. Запрет на совмещение социального и коммерческого найма в одном доме
Что изменилось?
Минстрой России направил официальное разъяснение от 27 февраля 2025 года № 11351-АЕ/07, в котором уточняется, что в одном здании не могут одновременно находиться жилые помещения, относящиеся к наемному дому социального использования и к наемному дому коммерческого использования.
Таким образом, реализация смешанной модели найма в рамках одного дома запрещена.
Правовая основа
Согласно Жилищному кодексу РФ:
- Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилищного фонда социального использования.
- Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма, которые заключаются на рыночных условиях.
Минстрой подчеркнул, что такие помещения должны находиться только в отдельных зданиях , соответствующих своей функциональной нагрузке.
Почему это важно?
- Разграничение целевой политики : социальный найм направлен на обеспечение жильем социально уязвимых категорий населения, тогда как коммерческий найм предполагает рыночные отношения.
- Прозрачность управления : введение разделения позволяет более четко контролировать использование государственных и муниципальных средств.
- Упрощение администрирования : отсутствие смешения форм найма в одном здании облегчает учет и управление объектами.
- Соблюдение прав граждан : исключается ситуация, когда льготники живут в домах, где преобладают коммерческие арендаторы, что может привести к конфликтам интересов.
Практическое применение
- Застройщикам и управляющим компаниям необходимо будет строить или переформатировать жилые комплексы так, чтобы они были четко разделены на категории.
- Граждане, ранее рассчитывавшие на получение социального жилья в смешанных домах, теперь будут направлены в отдельные объекты.
- В случае выявления нарушений возможны действия со стороны надзорных органов, вплоть до изменения формы найма или перевода жилья в другой фонд.
Заключение
Новые правила признания жилья аварийным и запрет на совмещение социального и коммерческого найма в одном доме являются частью системной работы по модернизации жилищного законодательства. Эти изменения направлены на усиление прозрачности, справедливости и эффективности управления жилищным фондом, а также на защиту прав граждан, особенно социально уязвимых категорий.
Если вы столкнулись с проблемами применения этих норм или хотите узнать больше по конкретным случаям — обращайтесь. Мы всегда готовы помочь с юридическим сопровождением и консультацией.